Покупка доходного дома в Германии – это один из самых выгодных способов вложения денег. Доходность в среднем составляет 10% в год, при этом независимость от других жильцов и ТСЖ позволяет самостоятельно распределять прибыль и обеспечивать экономичное управление. Если вы приобретаете смешанную недвижимость, которая объединяет жилье и торговые площади, то в этом случае вы можете получить более высокую прибыль от аренды. В западном направлении Германии наиболее привлекательные объекты для инвестиций, так как они находятся близко к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Если вы не знаете, с чего начать, можно найти дома с уже арендованными квартирами и оформить сделку, чтобы сразу получать ежемесячный доход от объекта. Доходные дома можно приобрести на первичном и вторичном рынке за собственные средства или с помощью кредита, полученного в немецком банке. Однако необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность нужно грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все налоги.

Агентство недвижимости может помочь вам рассчитать ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, в том числе выбрать из широкого выбора объектов и провести индивидуальный поиск. Профессиональное сопровождение и гарантии юридической чистоты сделок также являются главными преимуществами работы с агентством. Ежегодно тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость, в виду стабильной экономики, развитой инфраструктуры, четкого законодательства и регулярного прироста населения.

В ФРГ цены на недвижимость на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах, поэтому не случайно подобный тип инвестирования немцы называют «бетонное золото», подчеркивая его беспроигрышность. Прибыль, которую можно получить при инвестировании в доходные дома, высока и зависит от типа жилья, его характеристик и географического положения. Ознакомившись с основными нюансами, вы сможете вложить свои деньги в недвижимость Германии с наибольшей эффективностью и безопасностью.

Почему Германия становится все более привлекательной для инвесторов

Согласно отчету международных брокерских контор, в 2015 году Германия заняла третье место после Чехии и Венгрии в списке стран Европы, где наибольший спрос был на коммерческую недвижимость, с ростом в 32%. Более 60% жителей этой страны проживают в арендованном жилье, что делает их мобильными.

Но, не только высокий спрос делает инвестиции в недвижимость Германии выгодными, но и другие преимущества:

• Высокий выбор доходных домов, которые составляют треть жилого фонда;
• Строгое законодательство, защищающее права собственников и квартиросъемщиков;
• Стабильность доходов, где немцы обычно арендуют одно место жительства в течение 12 лет;
• Заполненность домов на 100%;
• Рост ставок на аренду, превышающий инфляцию.

Немецкое законодательство относительно лояльно к инвесторам из других стран, и предоставляет им практически те же права, что и гражданам Германии. Частная собственность надежно защищена, а банки охотно выдают кредиты бизнесменам с иностранным гражданством. При условии наличия собственного капитала от 100 тысяч евро, заемщик может рассчитывать на получение кредита до 50% от цены объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестор должен внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись о смене собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Факт приобретения доходного дома не дает права на получение вида на жительство в Германии, однако обеспечивает иностранцу место пребывания. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предоставлять туристический ваучер. Активная деловая деятельность позволяет запрашивать визы длительного действия, такие как годовой или трехлетний «Шенген», с правом нахождения в стране без прерывания 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, может сдавать свою собственность в аренду. В договоре на аренду устанавливается период срока от 1 года, однако в качестве жильцов могут быть выбраны и люди без достаточного дохода, за которых государство будет платить в рамках социальных обязательств.

Доходы от недвижимости в Германии облагаются налогом. В конце года нерезиденты подают декларацию в налоговый орган. Ставка налога прогрессивная: от 14 до 42%. Доход считается из общего дохода собственника, который, в свою очередь, вычитает затраты на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизацию здания (до 2,5% стоимости здания за год).

На этом этапе важно обратиться к налоговому консультанту или опытному риелтору, который может помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но, даже с учетом максимальных ставок налога, инвестиции в недвижимость в Германии продолжают оставаться выгодными, и доходность может колебаться в пределах 3,5-12%. Важно выбрать тип доходной недвижимости и географию объекта, чтобы обеспечить рост доходов.

В Германии инвесторам доступны три вида коммерческой недвижимости для инвестиций: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Однако разница между ними заключается не только в размере вложений, но и в размере доходности.

Средняя цена жилой недвижимости в Германии начинается с 1 тысячи евро за квадратный метр. В Мюнхене, самом дорогом городе для проживания в Германии, цена за квадратный метр начинается от 3 тысяч евро. Минимальная стоимость небольшой квартиры-студии в Мюнхене составляет 90 тысяч евро, и ее можно сдать за 500 евро в месяц. При этом коммунальные платежи обычно составляют около 170 евро в месяц. В таком случае, величина доходности составляет лишь чуть более 4% в год. В Берлине, стоимость жилья меньше и составляет в среднем около 2000 евро за квадратный метр, коммунальные платежи такие же и ставки аренды ниже, доходность не достигает и 4%. Эксперты советуют приобретать квартиры в районах, где высоки риски, к примеру, в местах, где живут мигранты, поскольку инвестор может столкнуться с высоким риском не найти арендаторов.

Тем не менее, всё чаще инвесторы предпочитают покупать доходный дом, который оказывается выгоднее, чем квартира по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расхода. Управление домом целиком экономичнее, чем управление отдельной квартирой или частью дома. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия можно купить за 2,5 млн евро, а доходность составит 7-8% годовых. В Берлине доходный дом на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро даст доход в 5% в год. Повысить показатель доходности инвесторы могут за счёт приобретения смешанной недвижимости, то есть зданий, в которых совмещены жилые и торговые площади. В этом случае, доходность повышается до 7-12%.

Важно отметить, что по статистике, жилые дома и квартиры ежегодно дорожают на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия - это единственная страна в Европе, в которой продолжится рост цен на недвижимость в ближайшее время. Правильный выбор объекта для инвестирования гарантирует потенциальному собственнику прибыль на протяжении следующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии сегодня является весьма привлекательным инвестиционным объектом. Стоимость таких объектов начинается от 300 тысяч евро, при этом стоимость домов в средних по размеру городах, например, в Дрездене, превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, в Мюнхене – 3 млн евро. По статистике авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется в пределах от 4 до 7% годовых. При постоянной арендной плате здание может окупиться в среднем за 20 лет.

Однако, стоит обратить внимание на то, что в некоторых городах и регионах Германии, доходность от недвижимости выше средней. Например, в Дуйсбурге – среднем городе на западе страны – доходность равна 10%. В то же время, в Южной Саксонии можно встретить дома с расчетной доходностью до 20% годовых, однако по факту найти арендаторов в этом регионе сложно.

К примеру, можно рассмотреть упрощенный кэш-фло по 4-квартирному доходному дому в Штутгарте стоимостью 440 тысяч евро. Ключевыми показателями оценки прибыли и окупаемости, помимо стоимости, являются нотариальные услуги, налог при покупке, риелторская комиссия, работа управляющей компании, оплата бухгалтера и налог на доходы. Плата от арендаторов составляет 40 000 евро в год, что приносит итоговую прибыль в размере 34 600 евро в год. Срок окупаемости такого объекта составляет 12,7 лет.

Стоит отметить, что спрос на съемное жилье в Германии всегда есть, размер ежемесячной арендной платы варьируется от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство выплачивает плату за социальную помощь в размере 6–7 евро за квадратный метр. Законодательно установлен порог повышения арендной платы, который не должен превышать 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. В Берлине средний уровень расценок составляет около 12 евро за квадратный метр, а наиболее низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге.

Важно понимать, что географическое расположение объекта во многом определяет его доходность, это подтверждают и исследования Deutsche Bank. Так, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы можно ожидать от объектов в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

В каком регионе Германии выгоднее всего приобретать доходные дома?

Согласно экспертам, наиболее перспективными регионами для инвестирования в недвижимость являются западные земли Германии и столица. Мюнхен занимает лидирующую позицию среди десяти самых востребованных и дорогих городов для аренды жилья. Затем идут Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Кроме того, наиболее ликвидными землями являются Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин.

Однако восточные земли Германии могут быть менее привлекательными для инвесторов из-за несоответствующего жилищного фонда, а также из-за миграции населения в центральные и западные земли из-за низкого экономического развития и уровня доходов. Вакантные площади в восточной части страны также достигают 30%.

Конечно, есть исключения. Например, в пригородах Берлина также можно получить доход от инвестиций в недвижимость. Цены на дома в Берлине растут быстро, так как население столицы увеличивается каждые полгода на 15-19 тысяч человек, а цены на аренду жилья тоже растут. При этом ценовая планка в других городах значительно выше. Так, в Дрездене доходный дом можно купить за 1,9 тысяч евро за квадратный метр с доходностью от 5,5 до 6,5% в год. Аналогичное жилье в Берлине обойдется уже в 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но доходность составляет 6-7% в год. В Мюнхене цены на площади колеблются от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, а в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро. В центре Франкфурта цены выше и составляют 3,8 тысяч евро за квадратный метр, а доходность приближается к 7%.

Чтобы сократить риски инвестиций и повысить доход, эксперты советуют выбирать не только регион, но и район города, где есть перспективы развития и предпочтения населения, а также воздержаться от приобретения недвижимости в регионах со слабым рынком труда и низкой заработной платой. Эти факторы гарантируют более высокий спрос и стабильный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости

Определение стоимости дома зависит от многих факторов, включая расположение и дополнительные расходы на его содержание, такие как теплоемкость, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Близость к транспортной инфраструктуре также может повлиять на цену. Например, дом, расположенный вдали от железной дороги, может стоить вдвое дешевле, однако его сдача в аренду может оказаться более сложной.

В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая все факторы.

Приведенные ниже примеры оценки стоимости недвижимости также учитывают комплекс факторов, включая возраст домов и год их постройки, площадь и количество квартир, регион и годовой доход от аренды.

• В Гамбурге продается пакет из 4 домов, построенных в 1996 году. Всего 112 квартир. Стоимость - 16 миллионов евро. Годовой арендный доход - 1 миллион 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 12,8%.
• В городе Итерзен за 3 миллиона евро можно приобрести доходный дом, построенный в 1967 году с 36 квартирами. Общую реновацию не требуется. Годовой доход от аренды - 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 7%.
• В Дуйсбурге (рядом с Дюссельдорфом) можно купить дом площадью 516 квадратных метров, построенный в 1914 году, но отремонтированный в 2012 году, идущий в аренду за 336,5 тысяч евро. Годовой доход - 36,5 тысяч евро. Доходность - 10,8%.
• В Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) продается многоквартирный дом с 6 квартирами и торговым помещением. Дом был построен в 1900 году, последняя санация была проведена в 2016 году. Цена составляет 419 846 евро, а рентабельность - 10% годовых.

При покупке недвижимости необходимо ориентироваться не только на стоимость в договоре. Все дополнительные затраты также должны быть учтены. К ним могут относиться вознаграждение маклерской фирме, оплата услуг независимого эксперта для оценки состояния дома или проверка финансовой составляющей покупки и задолженностей предыдущих владельцев.

Рекомендации по покупке доходной недвижимости

Когда потенциальный покупатель задумывается об инвестировании в доходную недвижимость, ему следует подыскать ее на вторичном рынке или среди новостроек. В крупных городах в основном встречаются элитные объекты класса "люкс", цена на которые постоянно растет, что делает покупку выгодной. Если выбор сделан в пользу новостройки, то следует иметь в виду, что застройщик дает на нее гарантию на 5 лет и обязуется исправить все возможные дефекты в этот период.

При выборе вторичного жилья следует обязательно изучить Поземельную книгу и внимательно ознакомиться со сведениями о владельцах земли и их возможных долгах. После этого покупатель и продавец должны встретиться в нотариальной конторе, где заверить сделку купли-продажи. Нотариус направляет договор в Поземельный суд с заявкой на регистрацию нового владельца, и наступает время оплаты всей суммы покупки. После продавец переводит деньги на свой счет, и новый владелец платит налог на приобретение недвижимости. Завершается процедура регистрации, и сведения об этом вносятся в Поземельную книгу. В среднем, процесс покупки занимает от 2 до 4 месяцев.

При приобретении недвижимости потребуются следующие дополнительные платежи: налог на приобретение (от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Следует учитывать, что итоговая стоимость объекта может возрасти на 10%.

Возможность вложения инвестиций в недвижимость в Германии представляется и на аукционах. Такой способ позволяет приобретать арестованное имущество по ценам, ниже рыночных, с дисконтом, достигающим 30%. В итоге, объект можно продать дороже.

Нерезиденты Германии могут применять как собственные средства, так и банковский кредит при покупке недвижимости. Ставки по ипотеке обычно до 2,5–4,5%. Немецкие банки не делают глобальных различий между немцами и иностранными инвесторами, главным условием является подтверждение размера дохода на родине.

Сумма ипотечного кредита, как правило, составляет 50–60% от стоимости объекта, при этом ставка фиксируется на каждые 10 лет со средним значением 3,5%. Срок кредитования может достигать 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита составляет до 3%. После успешного завершения сделки иностранный гражданин является законным владельцем недвижимости, и имеет право распоряжаться ею на свое усмотрение, в том числе сдавать ее в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

Приобретение недвижимости в Германии — это серьезный шаг, который сопряжен с множеством особенностей. Зачастую европейцы не приобретают жилье самостоятельно, так как для этого требуется хорошее знание законодательства, опыт в сделках и много времени. Для иностранца же, возможно самое главное – отличное владение немецким языком. Однако, всё это можно компенсировать обратившись в риелторскую компанию, которая имеет обширный опыт сопровождения сделок и налаженные связи с юристами, банками и нотариусами.

Это позволяет не только экономить силы и время, но и обеспечивать гарантированную защиту от покупки недвижимости с недостаточной прибыльностью, внезапными расходами и ошибками в оценке объекта.

Как рассказывает Генеральный директор компании DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова, приобретая квартиры и дома ценой от 200 тысяч евро в крупных городах Германии, компания сразу рассчитывает рентабельность, предоставляя потенциальному покупателю чистую прибыль, вычитая все расходы на содержание дома. Покупателю сразу понятна инвестиционная выгода и отсутствие ситуаций, когда коммунальные платежи превышают доход от аренды.

DEM GROUP GmbH готова не только рассказать обо всех нюансах покупки, но и сопроводить процесс до получения документов на собственность, а это касается как новостроек, так и объектов на вторичном рынке, эксклюзивных вариантов и недвижимости на аукционах.

Однако помощь не заканчивается на этом. Компания также предлагает помощь в получении ипотечного кредита в немецком банке, что является достаточно сложной процедурой, требующей участия специалиста. Покупка с кредитом, в свою очередь, может увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза.

DEM GROUP GmbH специализируется исключительно на рынке недвижимости Германии, что позволяет компании находить объекты, которые не уступают по качеству, при этом стоят меньше и приносят больший доход. Компания готова предоставить все официальные учредительные документы, включая российские и немецкие, и ее система менеджмента качества сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001, что позволяет ожидать от сотрудничества с компанией наилучшего сервиса и результатов.

Фото: freepik.com